深圳控股:未來五年土地儲備提高到1000萬平米以上(實錄)

2021-08-31 07:16:38 來源: 觀點地產網

  觀點地產網 “提速”和“轉型”成為深圳控股“十四五”的主要方向,在依托多種拿地渠道以及產城轉型機會下,在上半年就有所發力。

  8月30日,深圳控股在發布2021年中期財報兩天后召開了業績說明會,公司執行董事、董事會主席呂華,執行董事史曉梅,副總裁嚴中宇,副總裁徐恩利等管理層出席會議。

  從上半年財報數據來看,期內,深圳控股實現營業收入、毛利、權益股東應占溢利分別為194億、73億、13.9億港元,同比分別增長370.8%、366%、332%。每股基本盈利較去年同期上漲329%至15.65港仙,董事會宣布派發中期股息每股7港仙。

  就行業普遍下滑的利潤指標而言,深圳控股整體毛利率為37.6%,較上年同期減少0.4個百分點,但仍超過2020年行業平均毛利率(26.7%)10.9個百分點。

  報告期內,深圳控股通過城市更新、招拍掛、產業勾地等不同方式在深圳、中山、長沙及馬鞍山獲取4幅土地。截至2021年6月末,累計土儲規劃建筑面積652萬平方米。

  與此同時,深圳控股將城市運營、產業園區及科技服務視作未來業績增長的第二曲線。

  目標1000萬平米

  “2021年是深圳控股‘十四五’的開局之年,各項業務指標都在提速。”年初,深圳控股就喊話包括2021年在內的未來五年都要加速發展。

  尤在土地儲備方面,深圳控股表示,要繼續加大在深圳、大灣區及重點二線城市土地儲備獲取力度,未來五年從目前436萬平方米提高到1000萬平方米以上。

  就2021年上半年來看,公司在深圳、中山、長沙及馬鞍山獲取4幅土地,上半年新增土地儲備計容建筑面積約176萬平方米,總地價約94億元。截至2021年6月末,深圳控股累計土儲規劃建筑面積652萬平方米,權益部分規劃建筑面積494萬平方米。

  值得一提的是,上述中山地塊是由公司與萬科以81.91億元通過招拍掛聯合競得,土地用途為住宅、商業、文化及公共事業的混合用地,規劃為產城融合項目。彼時,萬科南方區域相關人士向觀點地產新媒體表示,該地塊是深業、萬科簽署戰略合作后首個落地項目。

  據了解,2019年11月,深業集團、深業控股與萬科簽署戰略合作框架協議,協議包括推動在深圳及周邊地區土地獲取、項目開發、城市更新、土地整備利益統籌、產業驅動及運營的合作。

  談及與萬科合作,呂華向參會投資者透露稱,特別是萬科現在第一大股東是深圳國資系統的深圳地鐵,為雙方合作提供了更好的條件,未來還要進一步探索在其他方面合作。

  具體到上述項目進展時,徐恩利向媒體介紹到,目前已繳納首期地價款,并與萬科成立合資公司進行相應項目開發。現階段正在對該地塊進行詳細勘察、開展產品設計工作,同時也與政府相關部門進行溝通移交部分物業。

  從整體情況來看,目前深圳控股整體土地儲備仍然集中于大灣區、占比64%,其中深圳占比12%。關于新增土地儲備獲取,目前主要通過公開招拍掛土拍市場、產業勾地、城市更新、資產注入等等多種方式,另外會與國企、地方政府、品牌房企合作開發項目,也會考慮收并購機會。

  從銷售情況來看,深圳控股上半年完成全年銷售目標的40%,其中包括深業中城在內的3個深圳項目、深業華府1個馬鞍山項目結轉37.3萬平方米,凈銷售收入169億,同比上漲679%,開發銷售毛利率39%,比去年同期下降4.4個百分點。

  據介紹,深圳控股下半年計劃銷售108億元人民幣,其中包括深圳深業中城、東莞松山湖在內的住宅項目,該部分可售貨值共計約92億元。相比于住宅部分,面對整體去化率和銷售價格出現的大幅下降趨勢,非住宅項目面臨供大于求的壓力,同質化競爭較嚴重。

  對此,深圳控股表示會利用國企優勢應對“壓力”,包括與一些大客戶洽談,爭取促成一些大宗交易,同時啟動創新營銷手段,確保按年初既定的銷售計劃完成全年銷售目標。

  尋機分拆業務上市

  “城市運營服務板塊會加快發展,達到目前3-5倍的水平,并在合適的時機尋求分拆上市。”提到未來五年發展目標時,深圳控股管理層表達了對城市運營板塊的期待。

  公司亦表示,將加速業務拓展和混改工作,努力實現收入規模30%以上的分部增長目標。

  報告期內,深圳控股城市運營板塊中,在管物業面積5700萬平方米,新增管理面積是1100萬平方米,所管理面積當中第三方的獨立面積比例為75%。其中,上半年物管收入12億,同比上漲32%。

  事實上,綜合整個城市綜合運營業務來看,相比于行業其他同類上市板塊來說,深圳控股仍有較大上升空間。

  據參會投資者轉述,深圳控股在本次業績推介“物管城市”模式引發關注。觀點地產新媒體了解到,“物管城市”系深圳控股城市綜合運營業務模式之一,是近幾年在深圳開始試行的新業務。

  2021年上半年,深圳控股在深圳新拓展7個“物管城市”項目,覆蓋面積約850萬平方米,同時正在向全國推廣,其中在馬鞍山市雨山區開拓1個街道項目,標志著“物管城市”運營模式走出深圳。

  “(物管城市)成長空間非常大。” 副總裁嚴中宇進一步介紹稱,該業務是在傳統物管業務基礎上,將原有城市管理交給不同部門的業務整合到統一的街道平臺。其中,包括保安、保潔等傳統基礎性業務,還包括信息化、政務等增值性業務。

  業績會上,深圳控股將城市運營與園區產業等創新業務列為實現“十四五“目標的主要抓手。一方面,以城市服務升級業務實現新的增值,另一方面,則以產業勾地豐富拿地形式。

  關于上述目標落地規劃,計劃首先落實部分體量和規模相對來說比較大的產城項目,包括位于深圳龍崗面積約5-6平方公里的“生物谷”的產城項目。據透露,深圳控股通過與政府、企業合作,目前已獲取或在談項目面積共約15平方公里。

  提及毛利率未來走勢,呂華則指出,在現在的調控形勢下,行業毛利率下滑是不可避免的趨勢。未來整個行業平均毛利潤還有進一步下行空間,深圳控股也不例外。但另一方面,深圳控股目前已儲備了一些相對來說成本比較低、盈利能力比較好的項目,有信心未來2-3年甚至3-5年保持公司整體毛利率在35-40%水平。

  觀點地產新媒體向參會投資者了解到,深圳控股認為因城市更新項目前期投入較小、投資回報較大等原因,雖時間跨度及難度較大,但仍是目前業務中盈利能力最好板塊。目前,位于深圳福田的八卦嶺上林苑舊改項目已確認公司為實施主體,面積約4.2萬平方米。

  值得一提的是,資料顯示,于2020年11月至今,深圳控股持有恒大地產股權2.6439%。由于地產行業政策縮緊,期內產生公允價值變動虧損約8.3億港元。

  以下為深圳控股有限公司2021年中期業績發布會現場問答實錄:

  現場提問:此前和萬科聯手拿下的中山地塊有什么發展計劃?

  徐恩利:我們是6月23日和萬科合作在中山獲得地塊,目前根據土地出讓公告要求繳納首期地價款,而且和萬科成立了相關合資公司,進行相應的項目開發。

  現階段正在對該地塊進行詳細勘察,同步開展產品設計工作,同時也與政府相關部門進行溝通,對于移交給政府的這部分相關物業,詳細了解政府需求和要求。后續我們將嚴格按土地出讓公告,還有政府監管協議中對開發周期限制、產品業態的要求,進行下一步具體地開發建設。

  根據未來市場形勢,我們會合理制定整體開發節奏、銷售節奏以及整體的運營計劃,確保將這個項目打造成為高標準的現代新城,為翠亨的南部開啟未來之門,這是深業和萬科合作地塊的進展情況。

  現場提問:政策持續調控下對項目銷售有沒有影響?如何看待同行降價銷售行為?公司是否會跟進同行降價行為?

  徐恩利:我們銷售的產品主要是住宅,還有一些像公寓或者是寫字樓、廠房這一系列非住宅產品。從上半年情況來看,符合年初既定計劃,銷售進度和售價都符合預期。

  但受政策影響,各大房企整體的銷售周期都應該是相應有所拉長,我們也不例外。目前積極采取各項措施,一方面做好整體銷售計劃,另外一方面積極與政府進行溝通,確保項目如期按計劃進行銷售。

  雖然說目前房地產部分同行可能根據自身公司經營情況,結合對市場未來的預期的判斷,采取了降價促銷這樣一些手段,也可能是因為這部分房企資金有所緊張,采取降價促銷的方式快速回籠資金。針對我們的項目,目前沒有考慮降價銷售的形式。

  非住宅項目的銷售,也受到了政策還有信貸審查的影響,銷售壓力比較大。因為目前整體市場出現了供大于求,而且受限貸政策影響比較嚴重的情況,同質化的產品競爭也比較嚴重。

  我們會結合整體市場的反映、銷售情況,還有全年經營策略,采取符合市場預期的一些促銷手段。

  現場提問:在房地產市場調控的大環境下,深圳控股在防范財務風險方面采取了什么有效的措施?

  史曉梅:第一加速資金回籠,進一步加強資金管控。公司層面在2019年開始就做了資金池,加大加強了對銷售資金回籠的管理,所有的下屬企業銷售資金必須要及時上到資金池,建立起穩定高效的財務體系。

  其次,持續推進融資創新,我們在傳統銀行資金渠道以外進行了資產證券化的業務,這兩年成功發行了36個億的CMBS產品,平均利率3.8左右。公司多元化、多層次的融資格局在未來可能更加豐富,也會給公司化解掉不少資金方面的風險。

  還有加強風險的防控預警,主要是針對監管部門的三條紅線而言,不停優化長短期負債結構,同時高度關注三條紅線的觸發,堅決不觸碰三條紅線。

  現場提問:下半年在大灣區的拓展計劃如何?全國化布局方面有何展望?

  徐恩利:下半年公司整體拿地計劃會采取多元化拿地方式,包括資產注入、城市更新、產業導入,包括參加各大城市的第二批次和第三批次公開招拍掛,還有會與一些國企,包括萬科企業之間進行合作,同時也會與一些地方政府,還有一些品牌企業合作開發一些項目,也會考慮一些收并購的機會。

  對于大灣區,目前我們整體正在洽談的項目,包括在手的城市更新項目都在有序、積極推進之中。八卦嶺上林苑這個項目已經在7月確定了實施主體,并且簽訂了土地合同,目前完成了所有前期工作,已經進入開發階段。

  車公廟一期更新單元的二期,還有一些城市更新項目也都在有序推進之中,我相信深圳城市更新項目未來將會為整個深圳控股的業績貢獻比較多的利潤。

  另外一個,我們也會在大灣區通過產業方式勾地,包括在生物谷、龍華生物場景,還有在龍崗洽談的一些新的項目都會集中推進。

  現場提問:近期恒大在股債市場出現持續性波動,公司對此是否有應對措施?公司所持恒大地產股權將如何處理?傳聞恒大出售地產及物業,公司有沒有意向收購?

  嚴中宇:恒大的股權我們是2017年開始投資,應該說整體投資效果還是很不錯的,每年收到的累計分紅近20億人民幣,應該說這項投資從前期來看整體狀況很不錯。

  近期以來,我們也看到恒大在降負債過程中取得了一些積極成效,從6月份開始,市場上有一些傳聞,恒大地產也及時做了相關澄清。從投資和媒體的角度建議大家更多關注公司的正式公告,這個過程中間也要辨別這些傳聞的真實性。

  第二個方面,從近期恒大有關公告來看,尤其是半年經營情況相較去年出現了比較大幅度的下跌,我們也關注到股票價格、上市公司股價的下跌。我們在今年中期針對這部分股權也已經有了近7億人民幣的損失,針對這個事情公司管理層高度關注。

  6月份以來,我們和恒大管理層的溝通渠道一直也非常暢通,就這些方面的問題跟對方做了充分的、密切的溝通。整體來講,我們認為當前還是處于降負債的過程中,應該說很多的措施都在積極采取。

  關于這部分股權,從股東的角度關注整個市場的變化,也會積極支持恒大地產的發展,同時也會努力探索各種各樣的、可能的互利共贏合作機會。

  與恒大地產之間在一些項目上,包括地產項目、物業,前期我們也做過一些溝通,目前有接觸,但是沒有一些實質性進展。

  現場提問:如何看待行業毛利率普遍下滑現象?深圳控股未來毛利率水平走勢如何?

  呂華:現在房住不炒的政策背景下,行業毛利潤下滑是不可避免的趨勢,未來整個行業平均毛利潤還有進一步下跌空間。

  在大的形勢下,深圳控股毛利率應該也是這么一個走勢。

  但總體來說,未來兩到三年,甚至三到五年的情況,因為深圳控股還是儲備了一些相對成本比較低、盈利能力比較好的一些項目,我們有信心讓整體毛利率保持在35%-40%左右的水平。

  現場提問:在城市運營服務方面,目前公司項目拓展情況如何?預計未來拓展節奏如何?有何策略來保持較快的進展?

  徐恩利:物管城市是一個新的業務,目前開展得還是不錯的。包括行業標準的建設,包括物管城市專用設備的產品研發,申請了很多專利。從目前整體情況來看,我們在行業還是處于領先優勢。

  2020年我們納入到深圳的物管城市項目,包括梅林、福田街道,在深圳74個街道評比當中都是屬于前列,獲得政府和市民一致好評。2021年上半年一共拓展了7個新項目,包括深圳6個項目,覆蓋面積大概是850萬平方米。

  特別值得一提的是,我們物業集團在馬鞍山市雨花區安民街道,這是第一個成功拓展的異地物管城市項目,也標志著深圳控股物管城市正式走出了深圳,深入內地向全國推廣這樣一個模式。

  目前物管城市已經成為我們物業集團眾多業務里比較亮麗的名片,也將不斷探索商業模式,包括和政府提供的增值服務,(例如)提供哪些增值服務?和政府、市民如何合作?如何更好的進行服務?我們在物管城市里面盡快探索出一條可復制、可推廣、標準化的物管城市的運營方式,我們還是做了很多積極的努力。

  未來我們也會爭做物管城市的領航者,積極拓展特別是一些核心城市的物管城市的項目。目前也在跟包括深圳,包括大灣區其他城市,長三角城市在積極洽談和接觸相應項目過程之中。

  現場提問:深圳二手房交易跌入冰點,會不會對深圳新房銷售有影響?在此背景下深業銷售策略會進行怎樣的調整?

  徐恩利:深圳出了“208”新政,即深圳二手房成交價格發布機制,公布了二手房參考價格。目前大部分銀行都會參照政府發布的指導價進行放貸工作,導致很多房價過高的區域購房資金門檻會進一步提升,導致深圳二手房市場整體出現了降溫。

  對于深圳控股,目前來看相對來說影響比較低。因為我們項目主要是分布在大灣區,還有長三角的優質住宅項目,目前這些住宅的一手項目都跟二手(價格)出現了“倒掛”現象,所以基本上每一次一手房銷售的時候都是屬于供不應求的局面。

  下半年我們會重點推出深業中城、東莞松山云城等優質住宅項目,完成年初既定的銷售目標還是有信心的,二手房指導政策對于這些項目相對來說影響不大。

  從全年銷售情況來看,我們的非住宅銷售項目面臨的壓力比較大。因為整個大灣區,包括公寓、住宅還有一些產業空間供大于求,而且同質化競爭嚴重,特別是新興的經濟地區,供應量是比較大的。

  所以,面臨高度競爭的情況下,下半年會充分利用國企優勢,積極與一些大客戶進行洽談,爭取促成一些大宗交易,同時也會啟動一些創新營銷手段,包括線上線下300959)全民營銷,還有內外部協同,多元化拓寬營銷渠道,積極對非住宅項目進行去化,確保按照年初既定的銷售計劃完成全年銷售目標。

  現場提問:公司提到未來五年集團將全面轉型升級為城市開發運營,科技產業投資服務為主的科技型產業,這個新定位跟以往最大的不同是什么?目前在科技產業投資服務領域有哪些新進展?

  嚴中宇:在去年的年報,今年上半年的時候,我們已經明確提出來了深圳控股轉型發展的方向和目標,過去深控一直是以地產業務作為我們的核心,“十四五”地產業務還是基礎業務,但不是純粹的拼規模,要做優質產品、優質服務“雙優”,聚焦大灣區、長三角等核心一二線城市。

  在這個基礎上,我們的創新業務,就是園區業務,還有運營業務,這兩個方面的業務開始著力布局。園區業務是根據深圳城市發展的需要,轉型目標更多的是要服務城市、服務產業。運營業務,現在進入培育并加快發展的階段,也提到了上市分拆的計劃。

  另外一個是在科技產業板塊做好投資與服務,園區其實就是科技產業的載體。在這個載體的基礎上還要加大投資力度、資本業務。

  目前在“十四五”期間規劃的基金業務,目標也是為了服務于科技產業的投資。這種戰略創新型業務提到了高科農業,不管是傳統的園林、蔬菜、花卉這些方面,同時現在和相關機構洽談合作,包括瞄準種植業方向。

  我們希望,未來這些新興業務能夠快速成長起來,能夠支撐集團新的發展。

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責任編輯:jhb

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