現金充裕流動性足 上坤地產堅守穩健財務策略

2021-09-01 16:47:54 來源: 智通財經 作者:張展雄

  近年來,政策層面對房地產行業可謂是嚴防死守,隨著行業告別野蠻增長時代,向高質量發展轉型,整個行業的投資邏輯也有所轉變。疾風知勁草,在當前嚴峻的市場環境下,上坤地產(06900)積極擁抱政策順勢而為,堅守高質量發展之道。

  隨著中報季的落幕,A股、港股上市房企均已發布中報,作為地產界中的新生力量,上坤發揮公司的運營強勢、產品優勢、資產起勢,積極在具有發展張力的三大經濟圈布局,實現業績穩定增長,成為行業中不可忽視的新星。

  業績增長保質保量,規模再上臺階

  2021年上半年,上坤地產各項核心經營指標均保持良好上漲勢頭,實現總資產約422.65億元,較2020年末增長約38.5%。公司凈利潤約2.62億元,較2020年同期增長約19.3%,凈利率約17.2%,同比增長6個百分點。在行業利潤率承壓的情況下,上坤的凈利潤率水平保持一定的韌性。

  各項核心經營指標的穩步增長,歸因于上半年的強勁銷售。上半年,上坤地產應占合約銷售額約105.36億元,較2020年同期增長近30%,應占合約建筑面積約為79.6萬平方米,較2020年同期增長約133.9%。此外,合約負債達117.43億元,較2020年末增長46.75%。

  如果按銷售區域分布來看,長三角經濟區仍為上坤地產的核心區域,應占合約銷售額達83.06億元,占比總銷售額的78.8%。

  珠三角經濟區及中部核心經濟區的銷售也逐步形成上坤地產業績的新增長點。兩區域應占合約銷售額則分別為7.94億元及14.36億元,分別占比銷售總額的7.6%及13.6%。

  財務審慎穩健,強化精益運營

  現金流是企業發展“生命線”,上坤始終將現金流安全、債務風險可控放在公司發展重要地位。在未來到期債務中,1年內到期占28.15%,約34.67億元,1年以上到期債務占比約71.85%,債務結構日趨合理。報告期末,上坤持有貨幣資金約73.08億元,較2020年末增長約37.0%,能完全覆蓋短期到期債務,流動性充足。

  值得注意的是,在借款類型中,上坤地產2021年上半年銀行借款的占比從2020年末近30%大幅提升至42.9%。公司還全面建立與工行、中行、建行、交行一級分行合作,未來將顯著降低公司的融資成本。

  此外,上半年上坤地產不斷完善大運營體系,區域組織變革實現精益運營、降本增效。8月9日,上坤地產發布通知稱,根據公司發展需要,即日起上海區域與江蘇區域合并為滬蘇區域,原上海區域和江蘇區域所有項目和人員整體并入滬蘇區域。

  對上坤地產而言,上海和江蘇均為其重點運營的區域,上海區域與江蘇區域合并為滬蘇區域的架構調整,正是其精簡運營的一個縮影,一方面,組織架構的優化整合,有利于降低公司的管理成本,達到降本增效的目的;另一方面,兩大高能級區域的合并,有利于其不斷推進長三角區域深耕,打造長三角超級區域。

  在精益運營及上市后融資渠道多元化背景下,2021年上半年,上坤地產三道紅線指標保持基本穩定,凈資產負債率下降至約66.7%,非受限現金短債比上升至約1.3倍,而剔除預收款項后的資產負債比率僅略高于監管要求的70%。

  對此,上坤地產回應稱,剔除預收賬款后的資產負債率小幅上升的主要原因在于公司上半年拿地較多,屬于階段性的戰略投入。公司力爭在保證財務健康度的同時,合理最大化經營杠桿的使用,保證發展效率,同時,上坤地產稱公司后續會繼續審慎財務,力爭三道紅線全綠,不斷提升財務健康度。

  按照2023年以前達到“三道紅線”監管要求,上坤地產財務自律能力遠超市場預期,由此看來,上坤在規定期限內完全達標幾乎沒有懸念。

  產品、土儲雙加持,錨定未來長期增長

  上坤地產的可持續高質量發展,離不開其特有的產品價值。云系作為上坤地產代表產品系之一,在2021年上半年,多個云系產品獲得了市場熱銷,為公司貢獻了相當一部分銷售額。

  上半年東陽云棲風華近200套房源首開即罄,多次加推也獲市場一致熱捧。宿州云棲園首開當天綜合去化超9成,合肥云棲麓加推當天綜合去化100%,杭州云棲宸園四開四罄去化100%。云系產品以一系列首開即罄加推熱銷的杰出成績,吹響了2021年業績新章的沖鋒號角,證明上坤宜居產品的獨特魅力。

  與此同時,充沛的優質土儲,為上坤對產品的精研奠定基礎。2021年上半年,上坤地產總土儲增長49.3%至777.1萬平方米,其中一二線占比約70%、長三角占比約60%,總貨值727.8億。合約負債相比去年年底增長46.75%至117.43億元,合約負債和土儲的增加,將鎖定公司未來長期增長業績。

  值得一提的是,上坤地產拿地方式呈多元化,2021年上半年新增土地24幅,新增土儲貨值約313.8億,總面積約307.8萬平方米,其中長三角占比48.5%,進一步擴大了區位布局優勢。24幅土地中,有13幅是通過政府舉辦的公開招標、拍賣或掛牌出售收購,另外11個幅則是通過合營及聯營方式合作或收購。多元化貨源,及充足土儲支撐銷售持續增長。

  當前,房地產行業逐漸告別高盈利時代,很多房企紛紛開辟多元化,通過其他業務的發展拓展企業盈利增長點,而上坤地產亦踐行“商住聯動、雙輪驅動”發展戰略,未來,伴隨著商用戰略持續落地,運營效率的進一步提升,產品優勢的持續轉化,有望推動上坤地產盈利能力的進一步提升。

  融資渠道進一步拓寬,頻獲資本市場認可

  長期以來,上坤穩步前行,依托高質量的發展與過硬的品質實力,上坤地產的投資價值也受到了市場的廣泛認可。

  今年5月,國際指數編制公司MSCI公布了指數季度調整結果,上坤地產憑借上市以來的優異表現,成功獲納MSCI中國小型股指數,發展成果再次獲得資本市場認可。

  有業內人士分析指出,本次成功納入MSCI中國小型股指數,將成為上坤地產打造資本市場聲譽的良好開端。隨著未來公司項目不斷獲得進展、投資成果不斷落地,公司有望被納入更多重要指數,資本市場影響力將不斷提高。

  值得關注的是,今年7月,自年初成功發行首筆境外債券后,上坤地產再次亮相境外資本市場,在下半年開始之際,率先擬發行一筆為期364天期境外綠色美元優先票據,總發行規模2.1億美元。

  上坤地產表示,此次發債為公司積極探索綠色金融的初步成果,是公司融資渠道創新的里程碑事件,對拓寬公司融資渠道,增強后續發展潛力具有積極意義,較高的利率主要源于債券市場整體低迷,隨著公司后續資本市場信譽的積累,其發債利率將會獲得進一步降低。

  總體來看,上坤地產緊跟政策和市場動向,持續優化銷售策略,積極供貨推盤、提升周轉效率,實現高質量增長。基于對上坤長期投資價值的認同,以及對其業務核心價值的深入理解,上坤業績持續增長已是大概率事件,資本市場與投資者亦將對這家新秀房企予以最為積極反饋,其股價有望隨業績釋放逐步走強。

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責任編輯:sqc

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